КН 50:32:0030118:1930 · д. Тверитино, Серпуховский р-н, МО · 1 200 м² · концепция П0 · октябрь 2026
Посадка дома на реальный контур участка, генплан, планировки трёх уровней и укрупнённая смета по ценам Москвы и Подмосковья на IV квартал 2026 года. Всё начерчено в одном масштабе, машины и мебель — в натуральную величину.
1 · Анализ участка
2 · Генеральный план
3 · Логика решения
Корпус 39,6 × 10 м вдоль верхней границы: слева SPA, затем кухня-гостиная, гостевой блок со входом, справа гараж с хозблоком. Глубина 10 м — минимум, при котором на втором этаже помещаются шесть комнат и три санузла без тёмных коридоров. Перед домом остаётся сад глубиной 13 м по всей длине.
Ворота гаража смотрят прямо на верхнюю границу, до откатных ворот 3 м. Пикап разворачивается ещё на проезде (радиус по оси 6,5 м, нужно около 7 м ширины при полосе 10–15 м) и въезжает в бокс по прямой. Внутренней дороги нет вовсе.
За воротами в скруглении машина сразу попадает в манёвровую полосу шириной 6,1 м. Вдоль неё пять гостевых мест 2,7 × 5,5 м носом к стене гаража. Весь транспорт держится в правой трети, газон не пересекается. В обычный день двор пуст: это площадка для баскетбола и мойки, а места на газонной решётке выглядят как газон.
Дверь с улицы и дверь из гаража сходятся в одну прихожую 13,6 м² с закрытыми шкафами. Гости идут от парковки 3 м под навесом. Рядом гостевой душ, ГРЩ и слаботочный шкаф — сухо и с доступом.
25 × 4,5 м на отметке пола дома, порог портала 0–20 мм. Слева направо: выход из SPA и купель в 1 м от двери, теннис, стол на 18–20 человек под перголой, BBQ. BBQ-блок стоит задней стенкой к парковке и закрывает её от гостей.
Газон 13,5 × 6,5 м с вписанным кортом для бадминтона. Дети слева, у калитки к бабушке с дедушкой. Качели и костровая справа, на спокойном краю у туй. Единственная садовая дорожка идёт по краю газона вдоль туй и связывает детскую, качели, костровую и двор.
Верхний правый угол: из гостиной и с террасы его не видно, а собака видит оба въезда и двор. Будка встроена в стену хозблока — обогрев, вода и автокормушка обслуживаются изнутри. До детской зоны 35 м, проезды он не перекрывает.
До дома от костровой 7,2 м, поэтому очаг газовый: правила для открытого огня требуют 15 м (Приложение 4 к ППР). Мангал и казан стоят в капитальном печном BBQ-блоке с дымоходом у глухой стены прихожей. Если надзор потребует 5 м как для мангала, блок сдвигается на 1,5 м к костровой.
4 · Проверка геометрии
| Что проверено | Что требуется | Что в проекте | |
|---|---|---|---|
| Гараж на 2 больших пикапа + мото | Dodge Ram 1500: 5,92 × 2,08 м, с зеркалами 2,45 м | Внутри 9,6 × 7,6 м: у двери водителя 1,0 м, между машинами 2,5 м, перед капотами 1,5 м и верстак; мото у правой стены | OK |
| Ворота и потолок гаража | Пикап с боксом на крыше ≈ 2,5 м | Секционные ворота 3,0 × 2,75 м, потолок 3,2 м под подъёмники бокса и багажника | OK |
| Разворот на въезде №1 | Радиус по оси 6,5 м, полоса ≥ 7 м | Санитарная полоса 10–15 м — при условии, что она свободна и это земля посёлка | уточнить |
| Гостевая парковка | 4–5 мест + проезд для парковки перпендикулярно | 5 мест 2,7 × 5,5 м, проезд 6,1 м | OK |
| Въезд №2 | Проезд ≥ 3,5 м, за воротами нет препятствий | Ворота 4,1 м, за ними сразу проезд 6 м | OK |
| Настольный теннис | Стол 2,74 × 1,525 м, за торцами ≥ 2 м | Зона 7,0 × 4,3 м: 2,1 м за торцами, 1,4 м по бокам | OK |
| Стол на 20 человек | 5,6 × 1,0 м + стулья | Занимает 7,4 × 2,8 м в террасе глубиной 4,5 м, остаётся проход 0,9 м | OK |
| Компания 10–12 в SPA | Без очереди на кресло | П-образный диван на 13 мест, 3 места у бара, 2 шезлонга — 18 мест | OK |
| Сауна на 4–5 человек | Два яруса полков | 2,6 × 2,6 м, 5–6 мест, тонированное стекло в сад | OK |
| Бассейн на 4–5 человек | Посидеть, окунуться | Зеркало 4,0 × 2,5 м, глубина 1,35 м, скамья с гидромассажем вдоль длинной стороны | OK |
| Батут до 200 кг | Ø 4,3 м + 1,5 м безопасной зоны | 1,5 м до забора и до башни с горкой | OK |
| Бадминтон на газоне | Корт 13,4 × 5,2 м | Газон 13,5 × 6,5 м | OK |
6 · Фасад и разрез
5 · Планировки
Активные зоны — SPA, кухня-гостиная, терраса, кабинет — собраны у левой половины и у лестницы. Спальни ушли в правый конец второго этажа. Между кабинетом и детской стоит кладовая, между SPA и жилой частью — лестничный холл с дверями.
7 · Архитектура и конструкции
8 · Инженерия
9 · Смета
Москва и МО, IV квартал 2026, материалы и работы, средне-высокий сегмент. Диапазон по позициям — от 96,3 до 161,0 млн ₽; реалистичный коридор после тендера по рабочему проекту — ±10 % от базы. Около 185 тыс. ₽ на м² дома с учётом всего участка. Для сравнения: средняя стоимость строительства ИЖС в МО в 2026 году — 113 тыс. ₽/м² для типового дома без SPA, бассейна и благоустройства.
| Раздел | Мин, млн ₽ | База, млн ₽ | Макс, млн ₽ | Доля |
|---|---|---|---|---|
| 0. Изыскания и проект | 2,6 | 3,3 | 4,7 | 3% |
| 1. Подготовка участка | 1,0 | 1,2 | 1,7 | 1% |
| 2. Фундамент, цоколь, чаша бассейна | 9,3 | 10,4 | 13,0 | 10% |
| 3. Коробка, кровля, фасад, окна | 23,9 | 27,7 | 35,2 | 28% |
| 4. Инженерные системы дома | 16,2 | 19,9 | 27,1 | 20% |
| 5. SPA и бассейн | 3,0 | 3,8 | 5,5 | 4% |
| 6. Внутренняя отделка | 10,6 | 13,4 | 19,8 | 13% |
| 7. Кухня и встроенная мебель | 3,5 | 4,9 | 8,0 | 5% |
| 8. Наружные сети и подключения | 2,4 | 3,1 | 4,4 | 3% |
| 9. Благоустройство | 9,6 | 12,4 | 17,8 | 12% |
| 10. Прочие затраты стройки | 0,5 | 0,6 | 0,8 | 1% |
| Прямые затраты | 82,6 | 100,6 | 138,1 | |
| Генподряд и управление, 8 % | 8,0 | |||
| Резерв на непредвиденное, 8 % | 8,7 | |||
| Всего по проекту | 96,3 | 117,3 | 161,0 |
Не входят: мебель (кроме кухни и встроенной), шторы, ТВ и аудио, декор, стоимость земли. Где ужать без потери ежедневного удобства: ПВХ-порталы вместо алюминиевых (−1,0 млн), отказ от биоклиматической перголы в пользу простого навеса (−0,9 млн), отделка жилых помещений на уровне 18 тыс. ₽/м² (−1,8 млн).
10 · Смета построчно
Объёмы сняты с чертежей этого альбома. Цена — материалы и работы, средний рынок Москвы и МО. Та же таблица с формулами — в файле «Смета_Тверитино.xlsx».
| № | Позиция | Ед. | Кол-во | Цена, ₽ | Сумма, ₽ | Примечание | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0. Изыскания и проект | |||||||
| 0.1 | Топосъёмка 1:500 с подземными коммуникациями | компл | 1 0 | 35 000 | 35 000 | Привязать СТП/ВЛ 10 кВ и охранные зоны | |
| 0.2 | Инженерно-геологические изыскания (3 скважины 8–10 м лаборатория) | компл | 1 0 | 95 000 | 95 000 | Обязательно до проекта цоколя и бассейна | |
| 0.3 | Архитектурный и конструктивный проект (АР КР рабочка) | м² | 632 6 | 2 200 | 1 391 720 | Площадь по наружному контуру | |
| 0.4 | Проекты инженерных систем (ОВиК ВК ЭОМ СС бассейн автоматика) | м² | 632 6 | 1 500 | 948 900 | ||
| 0.5 | Ландшафтный проект + дендроплан сохранения посадок | компл | 1 0 | 180 000 | 180 000 | ||
| 0.6 | Технический надзор за стройкой (12 мес.) | мес | 12 0 | 45 000 | 540 000 | ||
| 0.7 | Геодезическая разбивка и исполнительные съёмки | компл | 1 0 | 60 000 | 60 000 | ||
| 1. Подготовка участка | |||||||
| 1.1 | Срезка растительного слоя планировка пятна застройки | м² | 520 0 | 450 | 234 000 | ||
| 1.2 | Разработка котлована цоколя и вывоз грунта | м³ | 460 0 | 1 300 | 598 000 | Котлован ~8×11×3 2 м + корыто плиты | |
| 1.3 | Временные сооружения электричество и вода стройки бытовка | компл | 1 0 | 350 000 | 350 000 | ||
| 1.4 | Пересадка розария 6 шаровидных туй и мешающих деревьев | компл | 1 0 | 60 000 | 60 000 | Осень/весна | |
| 2. Фундамент, цоколь, чаша бассейна | |||||||
| 2.1 | Монолитная утеплённая плита 300 мм (подушка ЭППС 100 гидроизоляция B25) | м² | 302 6 | 17 500 | 5 295 500 | Под 1 этажом без цоколя | |
| 2.2 | Цоколь: монолитные стены 250 мм и плита 2-слойная гидроизоляция ЭППС пристенный дренаж | м² цоколя | 70 0 | 60 000 | 4 200 000 | Цена зависит от УГВ — геология | |
| 2.3 | Монолитная чаша бассейна 4 0×2 5×1 4 м (B30 W8 гидрошпонки закладные) | компл | 1 0 | 850 000 | 850 000 | ||
| 2.4 | Приямок и шахта малого грузового подъёмника | компл | 1 0 | 80 000 | 80 000 | ||
| 3. Коробка, кровля, фасад, окна | |||||||
| 3.1 | Наружные стены — газобетон D500 400 мм (кладка армирование армопояса перемычки) | м² | 553 0 | 6 800 | 3 760 400 | Площадь стен по контуру минус ничего (запас) | |
| 3.2 | Внутренние несущие стены и перегородки (газобетон 150–300 кирпич в мокрых зонах) | м² | 484 0 | 3 600 | 1 742 400 | ||
| 3.3 | Акустические доп. обшивки: кабинет спальни игровая стена SPA–холл | м² | 140 0 | 4 200 | 588 000 | 2×ГКЛ на независимом каркасе + минвата | |
| 3.4 | Монолитные перекрытия 200 мм (над цоколем 1 и 2 этажом SPA гаражом) | м² | 632 6 | 9 800 | 6 199 480 | ||
| 3.5 | Усиление перекрытия гаража: закладные под подъёмники балка под стену 2 этажа | компл | 1 0 | 280 000 | 280 000 | ||
| 3.6 | Монолитная П-образная лестница + марш в цоколь (каркас) | компл | 1 0 | 420 000 | 420 000 | ||
| 3.7 | Кровля: стропила утепление 250 мм мембраны фальц 0 6–0 7 мм снегозадержатели 2 ряда водосток с обогревом | м² | 456 0 | 12 500 | 5 700 000 | Вальма 20° + два ската 10° | |
| 3.8 | Фасад: утепление 50 мм + облицовочный кирпич / вентфасад с планкеном | м² | 435 0 | 8 800 | 3 828 000 | ||
| 3.9 | Окна ПВХ/алюм-дерево 3-камерный стеклопакет тёплый монтаж | м² | 48 0 | 24 000 | 1 152 000 | ||
| 3.10 | Панорамное остекление: тёплый алюминий HS-порталы солнцезащитное стекло | м² | 43 0 | 58 000 | 2 494 000 | Гостиная + SPA | |
| 3.11 | Секционные ворота гаража 3 0×2 75 м утеплённые с приводом | шт | 2 0 | 320 000 | 640 000 | ||
| 3.12 | Входная дверь с терморазрывом | шт | 1 0 | 380 000 | 380 000 | ||
| 3.13 | Наружные технические двери (SPA хозблок котельная гараж) | шт | 4 0 | 55 000 | 220 000 | ||
| 3.14 | Утеплённая отмостка | м² | 60 0 | 4 500 | 270 000 | ||
| 4. Инженерные системы дома | |||||||
| 4.1 | Электрика: ГРЩ кабели с запасом розетки освещение | м² | 594 0 | 4 600 | 2 732 400 | Отапливаемая площадь | |
| 4.2 | Слаботочка: Ethernet ~40 точек 10 камер охрана СКУД ворот | компл | 1 0 | 950 000 | 950 000 | ||
| 4.3 | Локальная автоматизация (работает без интернета): свет климат шторы протечки SPA ворота | компл | 1 0 | 1 200 000 | 1 200 000 | ||
| 4.4 | Резервное питание: генератор 12–15 кВт с АВР | компл | 1 0 | 650 000 | 650 000 | Зимние отключения в МО | |
| 4.5 | Отопление: газовый конденсационный котёл ~60 кВт БКН 300 л тёплые полы 1 эт. и с/у конвекторы 2 эт. теплообменник бассейна | м² | 594 0 | 5 200 | 3 088 800 | Сценарий с магистральным газом | |
| 4.6 | Приточно-вытяжная вентиляция жилой части с рекуператором 1000–1200 м³/ч | компл | 1 0 | 1 900 000 | 1 900 000 | Агрегат в чердаке | |
| 4.7 | Осушение и вентиляция SPA (осушитель-ПВУ бассейна) отдельная вытяжка сауны | компл | 1 0 | 1 750 000 | 1 750 000 | Отдельный контур от жилой части | |
| 4.8 | Вытяжки для курения: кабинет и лаунж SPA (с подпором) кухонная вытяжка | компл | 1 0 | 450 000 | 450 000 | ||
| 4.9 | Канальное кондиционирование 7–8 зон (мини-VRF скрытые блоки) | компл | 1 0 | 2 400 000 | 2 400 000 | ||
| 4.10 | Скважина на известняк 60–80 м с кессоном и насосом | компл | 1 0 | 420 000 | 420 000 | Глубину уточнить у буровиков района | |
| 4.11 | Водоподготовка: обезжелезивание умягчение УФ | компл | 1 0 | 380 000 | 380 000 | По анализу воды | |
| 4.12 | Внутренний водопровод и канализация | точка | 32 0 | 26 000 | 832 000 | ||
| 4.13 | Канализационная насосная станция для цоколя | шт | 1 0 | 120 000 | 120 000 | ||
| 4.14 | Сантехника: инсталляции смесители тропические души ванна | компл | 1 0 | 1 900 000 | 1 900 000 | Средне-высокий сегмент | |
| 4.15 | Бельепровод (нержавеющая труба Ø400 2 люка) | компл | 1 0 | 160 000 | 160 000 | ||
| 4.16 | Малый грузовой подъёмник 40 кг 3 остановки | компл | 1 0 | 850 000 | 850 000 | ||
| 4.17 | Подготовка под зарядку электромобиля 11–22 кВт (трасса автомат место) | компл | 1 0 | 70 000 | 70 000 | Сама станция — позже | |
| 5. SPA и бассейн | |||||||
| 5.1 | Оборудование бассейна: фильтрация насосы дозирование УФ гидромассаж подсветка | компл | 1 0 | 1 050 000 | 1 050 000 | ||
| 5.2 | Отделка чаши мозаикой и обходных дорожек | компл | 1 0 | 520 000 | 520 000 | ||
| 5.3 | Автоматическое покрытие бассейна (снижает испарение и нагрузку на осушитель) | компл | 1 0 | 380 000 | 380 000 | ||
| 5.4 | Сауна 2 6×2 6 м под ключ: печь 12 кВт с удалённым запуском тонированное стекло в сад | компл | 1 0 | 1 250 000 | 1 250 000 | ||
| 5.5 | Душевая зона после сауны: тропический душ + обливное ведро | компл | 1 0 | 180 000 | 180 000 | ||
| 5.6 | Электрокамин с эффектом пара + подготовка под проектор экран караоке | компл | 1 0 | 450 000 | 450 000 | ||
| 6. Внутренняя отделка | |||||||
| 6.1 | Жилые помещения: инженерная доска/кварцвинил покраска ГКЛ-потолки с теневым швом | м² | 295 0 | 24 000 | 7 080 000 | Площадь пола 1 эт. ядро + 2 эт. | |
| 6.2 | Санузлы и постирочная: гидроизоляция керамогранит | м² | 41 0 | 32 000 | 1 312 000 | ||
| 6.3 | SPA-зал и раздевалка: керамогранит влагостойкие потолки акустика | м² | 62 6 | 30 000 | 1 878 000 | ||
| 6.4 | Гараж хозблок котельная цоколь: полимерный пол покраска | м² | 156 0 | 8 000 | 1 248 000 | ||
| 6.5 | Облицовка лестницы и ограждения | компл | 1 0 | 650 000 | 650 000 | ||
| 6.6 | Межкомнатные двери скрытого монтажа акустические в кабинет и спальни | шт | 22 0 | 55 000 | 1 210 000 | ||
| 7. Кухня и встроенная мебель | |||||||
| 7.1 | Кухня с бытовой техникой | компл | 1 0 | 2 300 000 | 2 300 000 | ||
| 7.2 | Встроенные шкафы: прихожая гардеробная детская бельевая кладовые стеллажи кабинета | м.п. | 45 0 | 42 000 | 1 890 000 | ||
| 7.3 | Гараж: системы хранения верстак потолочные подъёмники бокса ретракторы | компл | 1 0 | 450 000 | 450 000 | ||
| 7.4 | Постирочная: столешница шкафы сушильная зона | компл | 1 0 | 220 000 | 220 000 | ||
| 8. Наружные сети и подключения | |||||||
| 8.1 | Техприсоединение электричества 15 кВт (ставка Московской области 2026) | компл | 1 0 | 357 893 | 357 893 | t-j.ru/connection-price: 23 859 53 ₽/кВт | |
| 8.2 | Доплата за мощность до 25–30 кВт (оценка уточнить в Россетях МР) | компл | 1 0 | 750 000 | 750 000 | Мощность >15 кВт — не льготная ставка | |
| 8.3 | Газ на участке: проект внутриплощадочный газопровод ввод счётчик | компл | 1 0 | 450 000 | 450 000 | Если газ есть в посёлке | |
| 8.4 | ЛОС 1 2–1 5 м³/сут в усиленном корпусе с монтажом | компл | 1 0 | 360 000 | 360 000 | ||
| 8.5 | Наружная канализация до ЛОС и отвод очищенной воды | м | 45 0 | 5 500 | 247 500 | Точку сброса согласовать | |
| 8.6 | Пристенный дренаж ливнёвка пескоуловители лотки маслоуловитель мойки | м | 140 0 | 4 800 | 672 000 | ||
| 8.7 | Траншеи: вода от скважины кабели к воротам вольеру освещению купели | м | 120 0 | 2 200 | 264 000 | ||
| 9. Благоустройство | |||||||
| 9.1 | Мощение автодвора и подходов: брусчатка 80 мм на основании 400 мм | м² | 115 5 | 7 500 | 866 250 | ||
| 9.2 | Площадка перед гаражом у въезда №1 | м² | 43 8 | 7 500 | 328 500 | Опция: снеготаяние +8 000 ₽/м² | |
| 9.3 | Гостевая парковка на газонной решётке | м² | 74 3 | 4 200 | 312 060 | 5 мест 2 7×5 5 м | |
| 9.4 | Терраса: основание + керамогранит 20 мм на опорах (или ДПК) | м² | 112 5 | 12 500 | 1 406 250 | Включая зону BBQ | |
| 9.5 | Биоклиматическая пергола с ламелями рассчитанная на снег | м² | 48 6 | 30 000 | 1 458 000 | ||
| 9.6 | Навес над выходом из SPA и купелью | м² | 12 9 | 22 000 | 283 800 | ||
| 9.7 | Купель 2×2 м с подогревом утеплением крышкой и подключением | компл | 1 0 | 780 000 | 780 000 | ||
| 9.8 | BBQ-блок: мангал казан мойка столешница хранение вода и свет | компл | 1 0 | 750 000 | 750 000 | ||
| 9.9 | Костровая зона: мощение Ø4 6 м скамья-кольцо газовый очаг | компл | 1 0 | 520 000 | 520 000 | ||
| 9.10 | Взрослые качели с навесом + основание | компл | 1 0 | 180 000 | 180 000 | ||
| 9.11 | Детская зона: башня с горкой линия воркаута резиновое покрытие перенос батута | компл | 1 0 | 780 000 | 780 000 | ||
| 9.12 | Вольер и собачий туалет: каркас крыша утеплённая будка обогрев поилка свет камера автокормушка | компл | 1 0 | 620 000 | 620 000 | ||
| 9.13 | Баскетбольная стойка с бетонированием | компл | 1 0 | 95 000 | 95 000 | ||
| 9.14 | Моечная точка: катушка шланга ниша для химии подвод воды | компл | 1 0 | 160 000 | 160 000 | ||
| 9.15 | Забор по верхней и правой границе и скруглению h 1 8–2 0 м | м | 80 0 | 9 500 | 760 000 | Нижний забор существует — сохраняется | |
| 9.16 | Забор с родителями h 1 5 м + калитка | м | 26 5 | 8 200 | 217 300 | Нужен для собаки | |
| 9.17 | Откатные ворота въезда №1 9 2 м с автоматикой | компл | 1 0 | 520 000 | 520 000 | ||
| 9.18 | Распашные ворота въезда №2 4 1 м с автоматикой | компл | 1 0 | 290 000 | 290 000 | ||
| 9.19 | Садовые дорожки | м² | 40 7 | 6 000 | 244 200 | ||
| 9.20 | Рулонный газон с подготовкой грунта | м² | 300 0 | 650 | 195 000 | ||
| 9.21 | Автополив | компл | 1 0 | 320 000 | 320 000 | ||
| 9.22 | Посадки: 3 колоновидные яблони груша ягодники шпалера бордюры многолетники | компл | 1 0 | 450 000 | 450 000 | ||
| 9.23 | Наружное освещение ~60 точек со сценариями | компл | 1 0 | 850 000 | 850 000 | ||
| 10. Прочие затраты стройки | |||||||
| 10.1 | Вывоз мусора контейнеры уборка за весь срок | компл | 1 0 | 280 000 | 280 000 | ||
| 10.2 | Охрана ресурсы стройки мелкие непредвиденные работы | компл | 1 0 | 300 000 | 300 000 | ||
| Опция | Δ, ₽ | Комментарий |
|---|---|---|
| Тепловой насос воздух–вода ~30 кВт вместо газа (минус газ на участке 450 000) | +2 100 000 | Плюс к мощности ещё ~10 кВт |
| Снеготаяние площадки въезда №1 (43 8 м²) | +350 000 | Ворота гаража смотрят на север-восток там дольше лежит снег |
| Стеклянная перегородка между бассейном и лаунжем SPA | +420 000 | Сухой и прохладный лаунж; меньше нагрузка на осушитель |
| Отдельностоящая ванна в мастер-санузле (+2 м² санузла) | +380 000 | По ТЗ не обязательно |
| Дровяной камин с дымоходом в SPA вместо электрокамина | +520 000 | |
| Солнечные панели 10 кВт на кровле гаража | +1 100 000 | |
| Встроенная мультирум-аудиосистема | +650 000 | Трассы уже заложены в смете |
| Подогрев купели тепловым насосом вместо ТЭНа | +180 000 | Дешевле в эксплуатации |
| Отказ от цоколя (постирочная и кладовая в хозблоке хозблок +20 м²) | -2 600 000 | Хуже логистика белья и продуктов |
11 · Самопроверка по пункту 84 ТЗ
12 · Следующий шаг
